클로징은 이렇게 진행된다

천신만고 끝에 드디어 살 집을 정했다. 그리고 쌍방의 계약서가 오가고 사인을 하고 인스펙션을 하고 융자회사에서는 온갖 서류를 달라고 하고 타이틀 회사에서는 알지도 못하는 사람이 영문 모를 서류들을 잔뜩 이메일로 보내기 시작한다.

이쯤 되면 내 부동산 에이젼트 외에 갑자기 많은 사람들이 한꺼번에 달려들어 도대체 무슨 일들을 하고 있는지 정신을 차릴수가 없다.

한번 머릿수를 세어보자. 나의 에이젼트, 셀러, 셀러에이젼트, 인스펙터, 융자 담당자, 언더라이터, 타이틀(에스크로) 회사, 타이틀 보험사, 서베이어, 등등 도대체 제 시간에 일들을 제대로 처리하고 있는지 알 길이 없다.

그래서 필자의 에이젼트 교육실에는 아래와 같은 도표를 만들어 붙여놓고 언제든 바이어들이 보고 참고 할 수 있도록 했다. 

일단 계약이 체결되면 타이틀 회사와 융자회사가 각각의 할 일이 시작되는데, 이는 중간 지점인 ‘클로징 날자’를 확정하는 단계까지 달려가는 단계이다.  클로징 날자가 확정된다는 의미는 융자회사측 에서는 융자승인이 난 후에 가능하고, 타이틀 회사는 타이틀 보험을 확정해야 된다는 말이다.

또 융자회사에서 융자승인이 나려면 감정(Appraisal) 이 언제 나오는가가 관건이라 시간적으로 보면 타이틀 회사의 타이틀 보험 신청 시기와 가까울수록 진행이 잘 되고 있다고 보면 된다. 

 Title Insurance 의 주목적은 집문서에 문제가 생길수 있는 모든 경우를 조사를 해서Buyer 와 Buyer 의 은행을 보호해 주는 것이다. Title Insurance회사에서 보험증서를 발행 하기전에 Buyer 가 구입하고자 하는 주택에 어떤 저당권이 설정이 되어 있는지, 현재 집소유주가 은행에 얼마의 Loan 이 남아 있는지, 재산세 는 밀린것이 없는지등 이외에도 많은 것들이 포함 되어있다.
 

그러면 Title Commitment 는 타이틀 회사가 클로징때 바이어를 위해 타이틀 보험을 제공하겠다는 약속을 하는것을 의미한다.이 Title commitment  통해 매매 당사자와 랜더가 마음 놓고 클로징때까지 매매를 진행할 수 있는 것이다.
한가지 특이한 사항은Title Insurance 는 다른 보험에 비해서 매우 저렴하게 책정이 된다는 점이다. 그 이유는 Title Insurance는 보험회사가 보험증서를 발행하기 전에 집문서에 관한 모든 문제를 사전에 찾아내서 해결이 된 다음에야 보험증서를 발행해 주기 때문이다. 

 대개 계산법은 이러하다. 약정금액 (Title Insurance Premium)이 $100,00 이면 보험료가 $875, $200,000 이면 $1,429, $300,000 이면 $1,983 가 되는데, 이는 약정 금액에서 $100,000 을 뺀 액수에 0.00554 를 곱한 다음 $100,000 치의 보험료 $875 을 더하는 방식이다.  집값이 $400,000 이면 ‘(400,000 -100,000) x 0.00554 + $875 = $2,537 이 타이틀 보험료가 되는것이다.

 이렇게 한번 발행이된 보험증서는 현 주택소유주가 집을 소유하는 동안 평생 유효하다.
매년 계약 갱신을 해야하는 보통 보험 증서와는 달리 보험증서 발행시에 미리 생길수 있는 불상사를 조사를 하고, 문제가 있거나 문제를 야기할수있는 모든것을 미리 확인을 한 후에야 보험증서를 발행해주기 때문이다.
‘타이틀 보험’ 과 ‘융자승인’ 이라는 커다란 두 산을 넘는것이 클로징의 여정이라고 보고, 대단원의 막을 내리기 위해서는 클로징 날자가 양쪽을 다 확신을 하는지, 날자 확정후 클로징 서류가 제대로 준비되고 있는지 모든 관련 당사자들이 같은 페이지위에 있도록 계속 환기 시켜야 한다.  여러 독자분들중 집 살 계획이 있으신 분들은 위의 ‘클로징 진행 도표’ 를 오려서 보관 하셨다가 때가 되면 참고 하면서 “돌다리를 두드리는 마음” 으로 확인 또 확인 하시길 바랍니다.